Krátkodobý prenájom bytu na Slovensku: povinnosti majiteľa v roku 2026

Krátkodobý prenájom bytu v Bratislave prináša majiteľovi niekoľko zákonných povinností. Ide najmä o daň za ubytovanie a evidenciu hostí voči mestu, hlásenie pobytu cudzincov polícii, správne zdanenie príjmov a od 1. januára 2027 aj zápis bytu do nového štátneho registra. K tomu patria pravidlá bytového domu a poistenie, ktoré rozhodujú o vzťahoch so susedmi aj o krytí škôd.

Informácie sme overili k 14. októbru 2026 v platných zákonoch a nariadeniach, na ktoré odkazujeme priamo v texte. Článok nie je právne ani daňové poradenstvo. Pri konkrétnom rozhodnutí sa obráťte na príslušný úrad alebo poradcu.

Prehľad povinností na jednom mieste

Daň za ubytovanie v Bratislave

Daň za ubytovanie je miestna daň podľa § 37 až 43 zákona č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach. Predmetom dane je odplatné prechodné ubytovanie fyzickej osoby a zákon medzi zariadeniami výslovne uvádza aj byt v bytovom dome. Daňovníkom je hosť, platiteľom dane prevádzkovateľ, ktorý ubytovanie poskytuje. Ak prevádzkovateľa nemožno určiť, platiteľom je vlastník nehnuteľnosti.

Sadzba v roku 2026

V hlavnom meste platí VZN č. 4/2023 o dani za ubytovanie, účinné od 1. júla 2023. Zmenilo ho VZN č. 1/2024, ktoré upravilo iba oslobodenia. Sadzba dane je:

• 3,50 eura na osobu a prenocovanie v mestskej časti Staré Mesto,
• 3,00 eura na osobu a prenocovanie v ostatných mestských častiach.

Základom dane je počet prenocovaní, najviac však 60 prenocovaní jedného hosťa u jedného platiteľa v kalendárnom roku. Rovnaké sadzby uvádza aj stránka mesta o dani za ubytovanie. Ilustračný výpočet: dvaja hostia, ktorí strávia tri noci v byte v Petržalke, zaplatia 2 × 3 × 3,00 eura, teda 18 eur.

Pozor na oslobodenia. VZN síce oslobodzuje napríklad osoby do 18 rokov a nad 70 rokov, no pri ubytovaní sprostredkovanom cez digitálne platformy sa oslobodenie podľa § 10 ods. 4 neposkytuje.

Oznámenie, vyúčtovanie a platba

• Začatie ubytovania oznámite správcovi dane najneskôr v deň, keď začnete ubytovávať. Tak to stanovuje § 41a ods. 1 zákona aj § 6 ods. 1 VZN. Informačná stránka mesta uvádza lehotu 30 dní, preto odporúčame riadiť sa prísnejšou lehotou zo zákona. Na základe oznámenia vám mesto pridelí variabilný symbol.
• Zmeny a ukončenie, napríklad iný počet lôžok, oznamujete do 30 dní.
• Mesačné vyúčtovanie predkladáte a daň platíte najneskôr do 15. dňa v mesiaci za predchádzajúci mesiac (§ 7 VZN).
• Doklad pre hosťa: hosťovi vydávate doklad o zaplatení dane s počtom prenocovaní, počtom osôb a výškou dane (§ 8 VZN).

Evidencia hostí pre účely dane

Zákon aj VZN vyžadujú evidenčnú knihu v listinnej alebo elektronickej podobe. Obsahuje meno a priezvisko hosťa, adresu trvalého pobytu, dátum narodenia, číslo a druh dokladu totožnosti a dĺžku pobytu vrátane dňa príchodu a odchodu. Údaje zapisujete v deň príchodu a odchod vyznačíte hneď po odchode hosťa (§ 6 ods. 5 VZN).

Keď daň vyberá platforma

Zákon pozná aj zástupcu platiteľa dane, teda prevádzkovateľa digitálnej platformy, ktorý môže na základe dohody s obcou vyberať daň namiesto vás (§ 38 ods. 3 a § 41c). Túto skutočnosť musíte mestu oznámiť a o základ dane, ktorý prevzala platforma, si znížite vlastné vyúčtovanie. Evidenciu všetkých hostí však vediete naďalej sami (§ 41a ods. 3). Či platforma pri vašich rezerváciách daň v Bratislave vyberá, si overte v jej nastaveniach a u správcu dane.

Kniha ubytovaných a hlásenie pobytu cudzincov

Okrem daňovej evidencie existuje kniha ubytovaných podľa § 24 zákona č. 253/1998 Z. z. o hlásení pobytu občanov Slovenskej republiky a registri obyvateľov. Vedú ju fyzické aj právnické osoby, ktoré poskytujú služby na základe zmluvy o ubytovaní. Obsahuje meno a priezvisko hosťa, číslo občianskeho preukazu alebo cestovného dokladu, adresu trvalého pobytu a dobu ubytovania. Prakticky je rozumné viesť jednu evidenciu, ktorá pokryje údaje požadované všetkými predpismi.

Pri hosťoch zo zahraničia pribúdajú povinnosti podľa zákona č. 404/2011 Z. z. o pobyte cudzincov. Cudzincom je každý, kto nie je štátnym občanom Slovenskej republiky, teda aj hosť z Česka alebo Rakúska. Podľa § 113 je ubytovateľ povinný:

1. pri ubytovaní overiť totožnosť cudzinca,
2. do knihy ubytovaných uviesť aj jeho štátnu príslušnosť a dátum narodenia,
3. zabezpečiť vyplnenie úradného tlačiva o hlásení pobytu cudzinca a doručiť ho policajnému útvaru do piatich dní od ubytovania,
4. umožniť policajnému útvaru vstup do priestorov na účel kontroly.

Tlačivo môžete podľa odpovede ministerstva vnútra odovzdať osobne na útvare cudzineckej polície, poslať poštou alebo podať elektronicky. Pri pošte je lehota zachovaná, ak zásielku podáte najneskôr v piaty deň. Elektronické služby ministerstvo vnútra spustilo v roku 2016. Podľa portálu slovensko.sk vyžadujú registráciu ubytovateľa, občiansky preukaz s čipom a kvalifikovaný elektronický podpis. Stránka portálu bola naposledy aktualizovaná v roku 2021, preto si aktuálny postup overte na cudzineckej polícii. Za porušenie povinností podľa § 113 môže polícia uložiť pokutu do 3 300 eur (§ 119).

Zákon pritom za ubytovateľa považuje právnickú osobu alebo fyzickú osobu podnikateľa, ktorá poskytuje ubytovanie na základe zmluvy o ubytovaní (§ 2 ods. 9). Ak byt prenajímate bez živnosti, overte si na cudzineckej polícii, ako sa povinnosť hlásenia vzťahuje na vás a na vašich hostí.

Dane z príjmov: prenájom alebo živnosť

Zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov rozlišuje príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 a príjmy z podnikania podľa § 6 ods. 1. Podľa finančnej správy ide o príjem z prenájmu vtedy, keď prenajímate nehnuteľnosť bez ďalších služieb. Ak poskytujete aj iné služby, napríklad upratovanie, považuje sa prenájom za živnosť a potrebujete naň živnostenské oprávnenie.

Krátkodobý prenájom hosťom spravidla zahŕňa upratovanie a výmenu bielizne medzi pobytmi. Počítajte preto s tým, že pôjde o podnikanie, a presné označenie predmetu podnikania si overte na živnostenskom úrade. Oslobodenie príjmov z prenájmu do 500 eur ročne (§ 9 ods. 1 písm. g) zákona o dani z príjmov) sa týka iba príjmov podľa § 6 ods. 3 a § 8 ods. 1 písm. a), nie príjmov zo živnosti.

S anonymitou nepočítajte. Platformy ako Airbnb a Booking.com oznamujú údaje o hostiteľoch finančnej správe podľa smernice DAC7. Podľa informácie finančnej správy sa pri prenájme nehnuteľností neuplatňujú limity 30 transakcií a 2 000 eur, ktoré platia pri predaji tovaru. Príjem zo živnosti je zdaniteľný a uvádzate ho v daňovom priznaní, ak vám vznikne povinnosť ho podať. Výšku dane a odvodov si prepočítajte s účtovníkom alebo daňovým poradcom.

DPH

Podľa § 4 zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v znení na rok 2026 sa stávate platiteľom DPH od 1. januára nasledujúceho roka, ak hodnota vašich dodaných tovarov a služieb bez dane za kalendárny rok presiahne 50 000 eur. Ak v priebehu roka presiahne 62 500 eur, stávate sa platiteľom už dodaním, ktorým túto hranicu prekročíte. Ubytovacie služby patria v roku 2026 do zníženej sadzby 5 % (príloha č. 7a). Pri viacerých bytoch sa oplatí obrat sledovať priebežne a hranice pre rok 2027 si overiť.

Register krátkodobých prenájmov od roku 2027

Nariadenie (EÚ) 2024/1028 o zbere a poskytovaní údajov týkajúcich sa služieb krátkodobého prenájmu ubytovania sa podľa Európskeho parlamentu uplatňuje od 20. mája 2026. Zjednocuje registračné postupy a výmenu údajov medzi platformami a úradmi v krajinách, ktoré registráciu zavedú.

Slovensko na to reaguje zákonom č. 133/2026 Z. z. o registri jednotiek pre poskytovanie služieb krátkodobého prenájmu ubytovania, ktorý je účinný od 1. januára 2027. K 14. októbru 2026 teda slovenská registračná povinnosť ešte neplatí. Hlavné body zákona:

• Register vedie Ministerstvo cestovného ruchu a športu SR. Krátkodobým prenájmom sa rozumie prenájom ubytovania na dobu kratšiu ako jeden rok.
• Hostiteľ zapíše údaje o sebe a o byte pred prvým poskytnutím služieb cez online platformu. Každý byt dostane jedinečné registračné číslo a bez platného čísla ho nemožno ponúkať.
• Zápis, zmena aj výmaz sú bezplatné. Podáva sa elektronicky, fyzická osoba môže prísť aj osobne na ministerstvo. Zmeny údajov zapisujete do 30 dní.
• Kto ponúka byt cez platformy už do 31. decembra 2026, má na zápis čas do 28. februára 2027.
• Za ponuku bez platného registračného čísla hrozí fyzickej osobe pokuta od 100 do 1 000 eur, podnikateľovi alebo právnickej osobe od 1 000 do 3 000 eur.

Presný postup a formulár zverejní ministerstvo. Pred zápisom si ho overte priamo na jeho webe.

Bytový dom, domový poriadok a poistenie

Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov dáva vlastníkovi právo byt prenajať (§ 12 ods. 2). Zároveň mu ukladá konať pri prenájme tak, aby nerušil a neohrozoval ostatných vlastníkov (§ 11 ods. 1). Musí tiež odstrániť poškodenia spoločných častí domu, ktoré spôsobili osoby užívajúce jeho byt (§ 11 ods. 2). Domový poriadok musia dodržiavať aj osoby, ktoré sa v dome zdržiavajú, teda aj vaši hostia (§ 11 ods. 10).

Znenie zákona účinné od 1. apríla 2025, ktoré platí aj v októbri 2026, osobitné pravidlá pre krátkodobý prenájom neobsahuje. Ak sa v médiách objaví návrh takej zmeny, overte si jeho stav v Zbierke zákonov.

V praxi odporúčame:

• Domový poriadok premietnite do pravidiel pobytu: nočný pokoj, triedenie odpadu, fajčenie a používanie spoločných priestorov. Postup popisujeme v článku Ako pripraviť byt na prvých hostí.
• Poistenie si overte priamo v poistnej zmluve. Zistite, či kryje krátkodobý prenájom a škody spôsobené hosťami, pretože bežné poistenie bytu s komerčným využitím počítať nemusí.
• Bezpečnosť: detektor dymu a hasiaci prístroj považujeme za rozumný štandard. Či sa na vašu prevádzku vzťahujú aj povinnosti podľa predpisov o ochrane pred požiarmi, si overte s odborníkom.

Ako s povinnosťami pomáha správca

Daňové povinnosti zostávajú na vás a vašom účtovníkovi. Prevádzkové povinnosti sa však opakujú pri každom pobyte: overenie totožnosti, zápis údajov, komunikácia s hosťami a dohľad nad dodržiavaním domového poriadku.

Pri správe krátkodobého prenájmu vám s prevádzkovými povinnosťami pomôžeme. S hosťami komunikujeme s priemernou odpoveďou do 1 hodiny a k správe patrí aj overenie hostí, senzory monitorujúce stav bytu a poistenie nehnuteľnosti s limitom plnenia do 1 milióna eur. Či sa vám krátkodobý prenájom po zarátaní všetkých povinností a nákladov oplatí, porovnávame v článku Airbnb alebo dlhodobý prenájom v Bratislave.

Zhrnutie

• V Bratislave platíte daň za ubytovanie 3,50 eura v Starom Meste a 3,00 eura v ostatných častiach mesta na osobu a noc. Začatie oznamujete najneskôr v deň prvého ubytovania, vyúčtovanie a platbu do 15. dňa nasledujúceho mesiaca.
• Evidenciu hostí vediete vždy, aj keď daň vyberá platforma. Pobyt cudzinca hlásite cudzineckej polícii do piatich dní od ubytovania.
• Prenájom s upratovaním a ďalšími službami finančná správa považuje za živnosť a platformy o vašich príjmoch informujú finančnú správu.
• Od 1. januára 2027 potrebuje byt ponúkaný cez platformy registračné číslo, existujúci hostitelia sa musia zapísať do 28. februára 2027.
• Pravidlá sa menia, preto pri nejasnostiach overujte aktuálny stav priamo na úrade alebo u poradcu.