Airbnb alebo dlhodobý prenájom v Bratislave: čo sa viac oplatí

Krátkodobý prenájom cez Airbnb a Booking.com môže v dobrej lokalite Bratislavy priniesť citeľne vyšší zisk ako dlhodobý nájom, vyžaduje však viac práce, má vyššie náklady a príjem počas roka kolíše. Dlhodobý prenájom zarobí menej, zato predvídateľne a s minimom starostí. Či sa vám viac oplatí krátkodobý alebo dlhodobý prenájom, rozhoduje najmä lokalita bytu, čas, ktorý mu chcete venovať, a to, či ho chcete občas využívať aj sami.

V tomto článku porovnávame obe možnosti bod po bode, prejdeme si modelový príklad SkyViews a otvorene povieme, kedy je lepšou voľbou dlhodobý nájomca.

Porovnanie v skratke

Tabuľka ukazuje princíp. Ako veľmi sa jednotlivé body prejavia, závisí od konkrétneho bytu, preto ich nižšie rozoberáme podrobnejšie.

Príjem: istota alebo potenciál

Pri dlhodobom prenájme poznáte príjem na mesiace dopredu. Nájomné je dané zmluvou, platí sa raz mesačne a prerušiť ho môže najmä odchod nájomcu alebo jeho platobné problémy. Pre mnohých majiteľov je práve táto predvídateľnosť najväčšou hodnotou.

Krátkodobý prenájom funguje inak. Príjem je súčinom priemernej ceny za noc a počtu obsadených nocí a oba údaje sa počas roka menia. Dopyt ovplyvňuje sezóna, podujatia v meste aj deň v týždni, takže silný a slabý mesiac sa môžu výrazne líšiť. Výsledkom je vyšší potenciál, ale aj väčší rozptyl.

Ako sa k odhadu tržieb dopracovať krok za krokom, ukazujeme v článku Koľko zarobí byt na Airbnb v Bratislave.

Náklady: kto čo platí

Pri dlhodobom nájme nesie majiteľ najmä náklady spojené s vlastníctvom bytu: príspevok do fondu prevádzky, údržby a opráv, daň z nehnuteľností, poistenie a občasné opravy. Energie a služby zvyčajne platí nájomca formou záloh.

Pri krátkodobom prenájme pribúdajú prevádzkové náklady, ktoré pri dlhodobom nájme nesie nájomca alebo vôbec nevznikajú:

• energie a internet,
• upratovanie a pranie bielizne po každom pobyte,
• spotrebný tovar, napríklad káva, toaletné potreby a čistiace prostriedky,
• provízie rezervačných platforiem,
• odvod miestnej dane za ubytovanie,
• odmena správcu, ak prevádzku nerobíte sami, zvyčajne ako percento z obratu.

Vyšší príjem z krátkodobého prenájmu preto nikdy neporovnávajte s nájomným v hrubom. Porovnávať má zmysel až zisk po odpočte nákladov.

Časová náročnosť

Dlhodobý prenájom zaberie najviac času na začiatku: inzerát, obhliadky, výber nájomcu, zmluva a odovzdanie bytu. Potom ide väčšinou o riešenie občasnej poruchy a o komunikáciu pri konci nájmu.

Krátkodobý prenájom svojpomocne je prevádzka, ktorá nekončí. Odpovedáte na otázky hostí aj večer a cez víkend, koordinujete upratovanie medzi odchodom a príchodom, riešite check-in, dopĺňate zásoby, upravujete ceny a staráte sa o hodnotenia. Práve tu sa rozhoduje, či je pre vás krátkodobý prenájom investíciou, alebo druhým zamestnaním.

So správcom sa časová náročnosť pre majiteľa výrazne zníži. V SkyViews je v cene správy komunikácia s hosťami (priemerná odpoveď do 1 hodiny, bežne do 5 minút), správa upratovania, riešenie opráv a nákup zásob. Samotné upratovanie, opravy a tovar sa účtujú osobitne. Obom cestám sa podrobne venujeme v článku o tom, či spravovať Airbnb svojpomocne, alebo so správcom.

Riziko a jeho rozloženie

Dlhodobý prenájom má riziko sústredené v jednom človeku. Kým nájomca platí a o byt sa stará, máte istotu. Ak prestane platiť alebo byt poškodí, príjem klesne na nulu a riešenie sa môže naťahovať. K tomu treba prirátať obdobie bez nájomcu medzi dvoma zmluvami.

Krátkodobý prenájom rozkladá riziko medzi mnoho hostí počas roka. Jeden problémový pobyt neohrozí celoročný príjem. Na druhej strane ste vystavení zmenám dopytu, konkurencii v okolí a prípadným zmenám pravidiel pre krátkodobé ubytovanie.

Riziko pri krátkodobom prenájme sa dá znižovať. SkyViews hostí overuje, stav bytu sledujú senzory a nehnuteľnosť je poistená s limitom plnenia do 1 milióna eur.

Opotrebenie bytu

Časté striedanie hostí znamená rýchlejšie opotrebenie textílií, riadu a drobného vybavenia. Pri krátkodobom prenájme preto treba počítať s pravidelným dopĺňaním a obnovou vybavenia a túto položku zahrnúť do kalkulácie. Výhodou je, že byt sa kontroluje pri každom upratovaní, takže drobné poškodenie zistíte hneď.

Pri dlhodobom nájme je opotrebenie pomalšie, byt však zvyčajne uvidíte až pri odchode nájomcu. Vtedy sa môže ukázať, že viacero vecí treba opraviť alebo vymeniť naraz.

Flexibilita a vlastné využitie bytu

Nájomná zmluva vás na dohodnutý čas viaže. Byt počas nej nemôžete využiť pre seba ani pre návštevu rodiny a pri predaji musíte počítať s tým, že je v ňom nájomca.

Krátkodobý prenájom je pružnejší. Termíny, keď chcete byt využívať sami, jednoducho zablokujete v kalendári. V balíku Pro si ho majitelia môžu bezplatne rezervovať aj pre seba priamo v administračnom systéme SkyViews. Ak sa rozhodnete byt predať alebo sa do neho nasťahovať, prestanete prijímať nové rezervácie a dobehnú už potvrdené pobyty. Správa SkyViews nemá minimálnu dobu spolupráce, výpovedná lehota je 2 mesiace.

Administratíva a dane

Dlhodobý prenájom je administratívne jednoduchší. Stačí nájomná zmluva, odovzdávací protokol a príjem uvedený v daňovom priznaní.

Krátkodobý prenájom má viac povinností. Patrí k nim napríklad miestna daň za ubytovanie a otázka, v akom režime príjmy zdaňujete, keďže krátkodobé ubytovanie sa môže posudzovať inak ako klasický nájom. Prehľad nájdete v článku o povinnostiach majiteľa pri krátkodobom prenájme. Pri konkrétnom nastavení odporúčame poradiť sa aj s daňovým poradcom.

Modelový príklad SkyViews: jeden byt, tri varianty

Ako to môže vyzerať v číslach, ukazuje modelový príklad SkyViews pre byt v Bratislave. Uvádza ročné sumy po odpočte nákladov. Ide o modelový príklad, nie o záruku: skutočný výnos závisí od lokality, vybavenia a obsadenosti.

Dlhodobý prenájom

• hrubý príjem: 1 500 € × 12 = 18 000 €
• ročné náklady: 7 108 €
• zisk: 10 892 € ročne, teda približne 908 € mesačne

Krátkodobý prenájom svojpomocne

• hrubý príjem: 33 600 €
• ročné náklady: 10 050 €
• zisk: 23 550 € ročne, teda 1 962,50 € mesačne

Krátkodobý prenájom so správou SkyViews

• hrubý príjem: 56 400 €
• správa 17 % + DPH: 11 793 €
• ročné náklady: 10 050 €
• zisk: 34 557 € ročne, teda približne 2 880 € mesačne

Čo z modelového príkladu vyplýva:

• Svojpomocný krátkodobý prenájom prináša v modeli o 12 658 € ročne viac ako dlhodobý nájom. Tento rozdiel však zaplatíte vlastným časom, ktorý model nijako neoceňuje.
• Náklady sú v oboch krátkodobých variantoch rovnaké, 10 050 €, teda o 2 942 € vyššie ako pri dlhodobom nájme.
• Variant so SkyViews počíta s najvyšším hrubým príjmom. V balíku Pro ho podporuje ponuka na troch kanáloch (Booking.com, Airbnb a vlastný web skyviews.sk s rezerváciami bez poplatkov portálov) a AI optimalizácia cien. Aj po odpočte odmeny za správu je zisk v modeli o 11 007 € vyšší ako pri svojpomocnej správe.

Kedy je dlhodobý prenájom lepšia voľba

Krátkodobý prenájom nie je pre každý byt ani pre každého majiteľa. Dlhodobý nájom býva rozumnejšou voľbou najmä v týchto situáciách:

• Byt je v lokalite s nízkym dopytom turistov aj ľudí na služobných cestách, napríklad ďaleko od centra a bez dobrého spojenia. Vyššia cena za noc potom nevyváži nízku obsadenosť.
• Chcete nulovú angažovanosť a stabilný príjem, napríklad preto, že z nájomného splácate úver a sezónne výkyvy by vám robili problém.
• Nechcete riešiť správcu ani prevádzku, no zároveň nemáte čas venovať sa hosťom sami.
• Byt nie je zariadený na krátkodobé ubytovanie a investíciu do vybavenia momentálne nechcete alebo nemôžete urobiť.
• V dome očakávate nesúhlas susedov alebo správcu domu s častým striedaním hostí a chcete sa vyhnúť sporom.

V takých prípadoch je dlhodobý nájom poctivá a rozumná voľba. Rozdiel v zisku z modelového príkladu sa vo vašej situácii nemusí vôbec prejaviť.

Kedy sa oplatí krátkodobý prenájom

Krátkodobý prenájom dáva zmysel, ak je byt v lokalite, kam smerujú turisti aj ľudia na služobných cestách, ak je kvalitne zariadený a ponúka niečo navyše, napríklad výhľad, balkón alebo parkovanie. Je výhodný aj vtedy, ak chcete byt občas využívať sami.

Podmienkou je, že sa prevádzke budete venovať dôsledne sami, alebo ju zveríte správcovi. Polovičatá správa s pomalými odpoveďami a nevýraznými fotkami vedie k slabším hodnoteniam, nižšej obsadenosti a výsledku, ktorý sa od dlhodobého nájmu príliš nelíši.

Zhrnutie

• Dlhodobý prenájom prináša nižší, ale stabilný príjem s minimom práce a jednoduchšou administratívou.
• Krátkodobý prenájom má vyšší potenciál, no aj vyššie náklady, kolísavý príjem, viac povinností a pri svojpomocnej správe veľa času.
• V modelovom príklade SkyViews vychádza ročný zisk 10 892 € pri dlhodobom nájme, 23 550 € pri svojpomocnom krátkodobom prenájme a 34 557 € so správou SkyViews. Nie je to záruka, rozhoduje konkrétny byt.
• Ak je byt v lokalite s nízkym dopytom alebo chcete nulovú angažovanosť a stabilný príjem, dlhodobý nájom môže byť lepšou voľbou.