Fotky a inzerát na Airbnb: ako zvýšiť obsadenosť bytu

Obsadenosť bytu na Airbnb do veľkej miery určuje to, čo hosť uvidí ešte predtým, ako inzerát otvorí: titulná fotka, názov a cena vo výsledkoch vyhľadávania. Keď ho inzerát zaujme, o rezervácii rozhodnú ďalšie fotky, popis, vybavenie, hodnotenia a rýchlosť vašej odpovede. Nižšie nájdete praktický postup, ako pripraviť Airbnb inzerát krok za krokom, od fotenia až po nastavenie kalendára.

Prečo na inzeráte záleží viac, než sa zdá

Hosť, ktorý hľadá ubytovanie v Bratislave, porovnáva naraz desiatky bytov v podobnej cene a lokalite. Airbnb vo svojom návode na nastavenie inzerátu uvádza, že názov a titulná fotka sú prvé veci, ktoré hostia vo vyhľadávaní vidia. Ak byt pôsobí na fotkách tmavo alebo neútulne, hosť ho preskočí, hoci je v skutočnosti pekný.

Inzerát je zároveň sľub. Čím presnejšie opisuje realitu, tým menej sklamaní a tým lepšie hodnotenia. Lepšie hodnotenia potom spätne podporujú ďalšie rezervácie.

Fotky na Airbnb: základ celého inzerátu

Fotky sú najsilnejším nástrojom, ktorý máte pod kontrolou. Kvalitný telefón stačí na základ, no profesionálny fotograf so skúsenosťami s interiérmi zvyčajne dosiahne citeľne lepší výsledok, najmä pri práci so svetlom a s výhľadom. Pred fotením byt upracte a pripravte, postup opisujeme v článku o home stagingu bytu na prenájom.

Svetlo a čas dňa

• Fotografujte pri dennom svetle. Roztiahnite závesy, vytiahnite žalúzie a vypnite blesk.
• Ak je miestnosť stále tmavá, rozsvieťte lampy aj stropné svetlá, aby bol priestor rovnomerne osvetlený.
• Interiér fotografujte v čase, keď doň prichádza najviac svetla. Byt orientovaný na východ býva najkrajší dopoludnia, byt orientovaný na západ popoludní.
• Exteriér a výhľad fotografujte počas takzvanej zlatej hodiny, teda približne 60 minút po východe a pred západom slnka. Odporúča to aj Airbnb vo svojom návode na fotenie.

Uhly a kompozícia

Fotoaparát držte vo výške očí alebo o niečo nižšie a nenakláňajte ho nahor ani nadol, inak sa zvislé hrany stien a okien zbiehajú. Pomôže zapnutá mriežka v telefóne. Miestnosť fotografujte z rohu, aby bolo vidieť čo najviac priestoru, a kombinujte široké, stredné a detailné zábery.

Pozor na extrémne širokouhlé objektívy. Miestnosť na fotke síce zväčšia, no hosť po príchode zistí, že je menšia, a to sa môže odraziť v hodnotení.

Horizontálny formát a rozlíšenie

Fotografujte na šírku. Airbnb v Centre pomoci uvádza, že fotky sa vo výsledkoch vyhľadávania zobrazujú na šírku, takže zvislé zábery ukážu z bytu menej. Návod na fotenie odporúča rozlíšenie aspoň 1200 × 800 pixelov.

Prvá fotka a poradie fotiek

Titulná fotka sa zobrazuje vo vyhľadávaní a mala by ukázať to, čím je váš byt iný: výhľad z vyššieho poschodia, svetlú obývačku alebo veľký balkón. Podľa Airbnb je najdôležitejších prvých päť fotiek, pretože sú na stránke inzerátu zobrazené najvýraznejšie.

Odporúčané poradie fotiek:

1. najsilnejší záber, zvyčajne obývačka alebo výhľad,
2. spálňa s ustlanou posteľou,
3. kuchyňa s viditeľnými spotrebičmi,
4. kúpeľňa,
5. balkón alebo terasa,
6. pracovné miesto a detaily,
7. budova, vstup a parkovanie.

K fotkám pridajte krátke popisy, napríklad typ a šírku postele alebo informáciu, že stôl v obývačke slúži aj ako pracovné miesto.

Detaily a výhľad

Detailné zábery dodávajú inzerátu atmosféru a zároveň dokazujú vybavenie: kávovar, prestretý stôl, kvalitné obliečky, uteráky alebo pracovný stôl s pohodlnou stoličkou. Výhľad odfoťte z okna aj z balkóna. Ak sa v skle odráža interiér, fotografujte zboku alebo s otvoreným oknom. Pri bytoch v projektoch, ako sú Skypark alebo Panorama, býva výhľad na mesto hlavným dôvodom rezervácie, preto mu venujte aspoň dve fotky.

Čo nefotiť

• neporiadok, osobné veci, káble a nabíjačky,
• zdvihnutú záchodovú dosku, odpadkový kôš a čistiace prostriedky,
• ľudí, svoj odraz v zrkadle a vodoznaky,
• číslo bytu, kód k schránke na kľúče a iné údaje, ktoré by mohli ohroziť bezpečnosť,
• vybavenie, ktoré už v byte nie je, a zábery, ktoré priestor zavádzajúco zväčšujú.

Názov inzerátu

Názov má spolu s titulnou fotkou rozhodnúť o kliknutí. Airbnb v pravidlách pre názov inzerátu odporúča použiť menej ako 50 znakov, začať najdôležitejšou informáciou, písať veľkým písmenom iba prvé slovo a vlastné mená a vynechať emoji. Mesto ani počet postelí netreba opakovať, vyhľadávanie ich zobrazuje automaticky.

Príklady:

• slabý názov: „KRÁSNY BYT, BRATISLAVA, 2 POSTELE“,
• lepší názov: „Byt v Skyparku s výhľadom a parkovaním“,
• lepší názov: „Tichý byt pri Dunaji, balkón a pracovné miesto“.

Do názvu patrí jedna až dve vlastnosti, ktoré vás odlišujú od konkurencie. Všeobecné prívlastky ako „krásny“ alebo „útulný“ hosťovi nič konkrétne nepovedia.

Popis: štruktúra a čo hostia hľadajú

Popis číta hosť, ktorý už váha. Mal by rýchlo odpovedať na praktické otázky a nemal by to byť súvislý blok textu. Osvedčená štruktúra:

1. Úvod v 2 až 3 vetách: pre koho je byt vhodný a čím je výnimočný.
2. Priestor: izby, postele, kúpeľňa, kuchyňa a balkón.
3. Príchod: ako funguje check-in a odkiaľ hosť dostane pokyny.
4. Okolie a doprava: obchody, reštaurácie, MHD, cesta na stanicu a na letisko.
5. Dôležité upozornenia: poschodie, výťah, schody, stavebné práce v okolí alebo výška vjazdu do garáže.

Airbnb medzi obľúbené vybavenie zaraďuje wifi, samostatný príchod (self check-in), pracovné miesto vhodné na notebook, bezplatné parkovanie a možnosť ubytovania so zvieraťom. V praxi sa hostia v Bratislave často pýtajú práve na tieto veci, preto ich v popise uveďte konkrétne:

• Parkovanie: či ide o garážové státie, či je v cene alebo za poplatok a ako sa k nemu dostať.
• Self check-in: či je k dispozícii schránka na kľúče alebo elektronický zámok a odkedy je možný príchod.
• Pracovné miesto: stôl, stolička a nameraná rýchlosť internetu.
• Výhľad: na čo presne sa hosť pozerá a z ktorého poschodia.
• MHD: najbližšia zastávka a približný čas cesty do Starého Mesta alebo na hlavnú stanicu.

Píšte vecne a konkrétne. Veta „byt má rýchly internet“ povie hosťovi menej ako konkrétna nameraná rýchlosť pripojenia. Ak prijímate zahraničných hostí, oplatí sa mať anglickú verziu popisu skontrolovanú človekom, nielen strojový preklad.

Vybavenie v inzeráte vyplňte úplne

Zoznam vybavenia nie je formalita. Hostia vo vyhľadávaní filtrujú podľa vybavenia. Ak políčko nezaškrtnete, váš byt sa pri danom filtri nezobrazí, hoci vybavenie v skutočnosti má. Prejdite preto celý zoznam v nastaveniach inzerátu a označte všetko, čo byt ponúka: práčku, sušičku, klimatizáciu, umývačku riadu, fén, žehličku, detskú postieľku, výťah či balkón.

Platí to aj opačne. Airbnb vo svojom návode na priebežné zlepšovanie inzerátu pripomína, že hostia počítajú s tým, že môžu používať všetko, čo inzerát uvádza. Neuvádzajte preto nič, čo nefunguje, a ak je niečo dostupné iba obmedzene, obmedzenie jasne opíšte.

Pravidlá domu a storno podmienky

Pravidlá domu nastavujú očakávania ešte pred rezerváciou. Uveďte čas príchodu a odchodu, maximálny počet hostí, zákaz fajčenia a večierkov, nočný kľud v bytovom dome a pravidlá pre zvieratá. Pravidlá majú chrániť byt aj susedov, no príliš dlhý zoznam zákazov môže časť hostí odradiť.

Storno podmienky ovplyvňujú, ako ľahko sa hosť rozhodne. Airbnb ponúka niekoľko štandardných storno podmienok, od flexibilných po prísnejšie, a navyše možnosť nevratnej sadzby so zľavou. Podľa Airbnb sa flexibilnejšie podmienky hodia napríklad mimo sezóny, keď chcete osloviť hostí s menej istými plánmi. Prísnejšie podmienky dávajú zmysel, ak je o byt záujem počas celého roka.

Cena a nastavenia kalendára

Aj najlepší inzerát zlyhá pri nevhodnej cene. Porovnávajte sa s podobnými bytmi v rovnakej lokalite a v rovnakom termíne, nie s priemerom celého mesta. Cenu upravujte podľa dňa v týždni, sezóny a podujatí v Bratislave. Ako cena a obsadenosť spolu vytvárajú ročný výnos, ukazujeme v článku o tom, koľko zarobí byt na Airbnb v Bratislave.

Na nastaveniach kalendára záleží často viac, než si majitelia myslia:

• Minimálny pobyt: príliš dlhý minimálny pobyt nechá v kalendári medzery, ktoré nikto nezarezervuje. Airbnb umožňuje nastaviť minimálny počet nocí aj podľa dňa príchodu, takže napríklad cez víkend môžete vyžadovať dlhší pobyt ako cez týždeň.
• Zľavy na dlhší pobyt: týždennú zľavu môžete nastaviť pre pobyty od 7 nocí a mesačnú od 28 nocí. Podľa Centra pomoci Airbnb sa zľavy vo výške 10 % a viac zobrazujú vo výsledkoch vyhľadávania.
• Rezervácie na poslednú chvíľu a vopred: zľava na poslednú chvíľu pomôže zaplniť voľné noci, zľava pri skorej rezervácii zase získa hostí, ktorí plánujú mesiace dopredu.
• Synchronizácia kalendárov: ak ponúkate byt aj na Booking.com, kalendáre prepojte, aby nevznikli dvojité rezervácie.

Rýchlosť odpovede a hodnotenia

Hosť často píše viacerým hostiteľom naraz a rozhodne sa pre toho, kto odpovie skôr a jasnejšie. Rýchla odpoveď je zároveň jednou z podmienok statusu Superhost. Podľa Airbnb musí Superhost okrem iného odpovedať na 90 % nových správ do 24 hodín, mať celkové hodnotenie aspoň 4,8 a mieru zrušenia rezervácií nižšiu ako 1 %.

Hodnotenia sú výsledkom celého procesu. Ak fotky a popis zodpovedajú realite a príchod prebehne bez komplikácií, hostia to ocenia. V SkyViews odpovedáme hosťom v priemere do 1 hodiny, bežne do 5 minút, a naše apartmány majú hodnotenie 4,95 z 5. Na recenzie odpovedajte vecne a slušne, aj na kritické. Budúci hostia čítajú aj vašu reakciu.

Booking.com inzerát: v čom sa líši od Airbnb

Rovnaký byt môžete ponúkať na oboch portáloch, no inzerát treba prispôsobiť. Základné rozdiely:

Fotky môžete použiť rovnaké, no na Booking.com ich priraďujete aj k jednotlivým izbám alebo jednotkám. Na fotkách nemajte kontaktné údaje, vodoznaky ani logá iných portálov, Booking.com takéto fotky podľa svojich pravidiel pre partnerov odstraňuje.

Správa dvoch portálov naraz znamená dvojnásobok nastavení, správ a cenových úprav. Balík Pro v rámci správy krátkodobého prenájmu SkyViews pokrýva Booking.com, Airbnb aj vlastný web skyviews.sk vrátane AI optimalizácie cien.

Pravidelná aktualizácia inzerátu

Zverejnením sa práca na inzeráte nekončí. Airbnb odporúča aktualizovať fotky po každej zmene v byte a zvýrazniť to, čo hostia chvália v recenziách. Ak viacerí hostia spomínajú výhľad alebo pohodlnú posteľ, posuňte tieto fotky dopredu a spomeňte ich aj v popise.

Jednoduchý plán kontroly:

Zhrnutie

• Titulná fotka a názov rozhodujú o kliknutí, preto im venujte najviac pozornosti. Fotografujte pri dennom svetle, na šírku a vo výške očí.
• Popis štruktúrujte a konkrétne odpovedzte na otázky o parkovaní, samostatnom príchode, pracovnom mieste, výhľade a MHD.
• Vybavenie vyplňte úplne a pravdivo, inak sa byt nezobrazí vo filtroch alebo sklame hostí.
• Cenu, minimálny pobyt a zľavy priebežne upravujte podľa dopytu a hosťom odpovedajte rýchlo.
• Inzerát pravidelne aktualizujte a pre Booking.com ho prispôsobte štruktúre portálu.